Nå endres lovene for boligkjøp- og salg. Ved at forbeholdet «som den er» fjernes, vil selger få mer ansvar for feil og mangler.

Med lovendringene kan ikke selgeren avskrive seg ansvaret for boligen på samme måte. Risikoen gjør at det lønner seg for selgeren å gi og få tak i så mye informasjon om egen bolig som mulig.

Kjøperens forventninger skal samtidig jekkes ned. Det skal presiseres i loven at kjøperen ikke kan forvente en perfekt bolig.

Dette er de viktigste endringene:

– Fjerner «som den er» 

Boligselgeren kan ikke lenger ta et «som den er»-forbehold. I dag kan selgeren fraskrive seg ansvaret for alle skjulte feil og mangler opp til en vesentlighetsterskel ved å skrive «selges som den er», «as is», «selges i den stand den var ved kjøpers besiktigelse» eller «uten ansvar for skjulte feil og mangler».

Det er blitt vanlig praksis å vurdere boligens verdi opp mot størrelsen på utbedringskostnadene. Hvis utbedringskostnadene er på mindre enn fem prosent av kjøpesummen, er ikke feilene vesentlige. Når «som den er»-forbeholdet fjernes, gjelder ikke lenger vesentlighetskravet. 

– Mangelskravet skal spesifiseres

Det foreslås tilføyd en bestemmelse i avhendingslova som sier at eiendommen har en mangel hvis den ikke samsvarer med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens alder, type og synlige tilstand.

– Presiserer at boligen ikke er perfekt

For å unngå konflikt om småsaker foreslås det å presisere at kjøperen ikke nødvendigvis kan forvente en perfekt bolig når man kjøper brukt. Forventningene må tilpasses boligens alder, synlige vedlikeholdstilstand og andre forhold.

– Feil og mangler for minimum 10.000 kroner

Det innføres et minstekrav for mangler, på 10.000 kroner. Hensikten er å gi kjøperen mer realistiske forventninger og motvirke konflikter om lave beløp.

– Alle arealavvik blir mangler

Etter rettspraksis har arealavvik måttet være av en viss størrelse for å regnes som en mangel. Nå blir alle innendørs arealavvik en mangel. Man skal ta utgangspunkt i områdets kvadratmeterpriser når prisavslagets størrelse blir vurdert. 

– Det er et kranglepunkt. Teknikken er så god i dag at det ikke skal bli feil. Hvis det blir feil, må vi ha en fast takst. Da får vi det ut av rettsapparatet.

– Kjøper må bekrefte kjennskap til feil

Det foreslås å lovfeste at kjøperen skal anses å kjenne til forhold som er tydelig beskrevet i en tilstandsrapport. Kjøperen kan da ikke påberope seg disse forholdene som mangler.

– Flere krav til tilstandsrapportene

I dag er det stor kvalitetsforskjell på tilstandsrapportene, og takstmennenes kompetanse varierer, ifølge regjeringen. For å sikre at tilstandsrapportene holder tilstrekkelig kvalitet, legger forslaget opp til at det skal kunne reguleres både hvilke krav som skal stilles til innholdet i tilstandsrapportene, og til de som skal utarbeide dem – de bygningssakkyndige (takstmennene).

Krav til tilstandsrapporter og takstmenn kommer ikke inn i loven, men i forskrifter. Dette er ikke på plass ennå.

Uttalelser fra aktører i bransjen og fra justisministeren.

Endringene i loven vil gjøre bolighandelen tryggere og enklere, mener regjeringen. Ved at selgeren må gi uttømmende informasjon om boligen og kjøperen må skaffe seg informasjon om boligen, vil det bli færre konflikter.

Selgeren har kunnet gjemme seg bak «som den er»-forbeholdet, mener justisminister Tor Mikkel Wara. Tre forhold er viktig å få til i bolighandelen:

1.      Det må bli større forutsigbarhet og trygghet

2.      Å gjøre lovverket enklere

3.      Å få ned konfliktnivået

Wara mener det har vært for mange konflikter. Det skal være lov å selge dårlige boliger, men da må du fortelle hva som er dårlig. Vi vil ha opplyste selgere og kjøpere. Man må ta høyde for at man kjøper noe som er brukt. En brukt bolig er ikke perfekt. Jeg vet ikke om folk forventer for mye eller for lite. Det som er viktig, er at forslaget vil kunne dempe konfliktnivået og føre til færre konflikter. Vi tar ned forventninger til boligen ved formuleringen om at boligen ikke skal være perfekt, sier Wara.

Silje Andresen, fagkjøp boligkjøperforsikring i Help, er fornøyd med at risikoen flyttes fra kjøper til selger. Det vil også gjøre at selger ikke får noen grunn til å holde seg uvitende eller i verste fall spekulere i å holde tilbake informasjon, mener hun. 

Når det gjelder fremtidens takstrapporter, er det viktig at de ikke utformes med for store forbehold. Da kan kjøper stå igjen rettsløs uten å ha forstått betydningen av opplysningene.

Andresen mener 10.000 kronersgrensen kan være uheldig hvis den gjelder alle saker. Det kan gi amnesti for en selger som holder tilbake informasjon om feil.

Forslaget om krav til teknisk rapport og takstmann er det som kan gi en tryggere bolighandel, mener Merete Christensen Bernau, direktør Eierskifte Protector.

– De andre forslagene vil gjøre liten eller ingen nytte, de vil til og med kunne virke mot sin hensikt, slik vi har vurdert det.

Morten A. Meyer, generalsekretær i Huseiernes Landsforbund, at endringene er den beste julegaven norske forbrukere kan få.

– Det viktige blir nå å få feil og mangler frem i lyset, ikke forsikre seg mot dem. I dag sendes amatørene i bolighandelen, altså kjøpere og selgere, på kollisjonskurs. Slik kan vi ikke ha det. Med nye regler vil vi bruke penger på dokumentasjon av boligens tilstand, ikke på dyre forsikringer, sier Meyer.

Eiendom Norge er kritiske til å fjerne «som den er»-forbeholdet uten nærmere utredning. Administrerende direktør Christian Vammervold Dreyer tror forslaget kan gi flere konflikter mellom boligselgere og boligkjøpere.

Ved å senke terskelen for hva som er en mangel, vil man få flere mangelskrav og dermed flere konflikter mellom selgere og kjøpere, tror Dreyer. 

Samtidig foreslås nye krav for takstbransjen, som i dag er uregulert.

– Vi har hatt en ti år lang ørkenvandring. Endelig lanserer regjeringen konkrete forslag, sier administrerende direktør Are Andenæs Huser i Norsk takst.

Norsk takst opplyser at de også støtter kravene til takstbransjen og tilstandsrapportene de leverer.

– I dag er det veldig stor variasjon i hvordan rapportene er utformet. Det er et problem. Jeg tror også vi må erkjenne at det er kvalitetsforskjeller. Vi takstmenn har vært uregulert. Vi trenger offentlige krav. Nå støtter vi en autoriseringsordning med kompetansekrav og innholdskrav til rapportene, fastslår Huser.